Le paysage des SCPI en 2025 se redessine sur fond de tensions économiques, de transitions sociétales et de nouvelles priorités en matière d’investissements immobiliers. Après une année 2024 marquée par une légère contraction de la capitalisation (−1,7 %), les investisseurs scrutent attentivement les classes d’actifs capables d’offrir stabilité et rendement. L’analyse des flux de collecte, des performances par typologie et des orientations stratégiques permet aujourd’hui de comprendre quelles SCPI pourraient tirer leur épingle du jeu à court et moyen terme.
| 🏢 Classe d’actifs | 📊 Capital / Collecte | 💡 Tendances 2025 |
|---|---|---|
| SCPI Diversifiées | 68% de la collecte | 💼 Modèles hybrides plébiscités, meilleure résilience |
| Bureaux | 53% capitalisation / 14% de collecte | 📉 Déclin global sauf emplacements prime & ESG |
| Santé & Éducation | 7% de collecte | 🏥 Rendements solides (4,5–6,2%), tension locative durable |
| Logistique | 5% de collecte | 🚛 Bonne tenue des actifs last mile, pression en zones excentrées |
| Commerces | 3% de collecte | 🛍️ Retail parks & franchises résilientes |
| Résidentiel | 2% de collecte | 🏘️ Potentiel croissant sur coliving & logements abordables |
| Hôtellerie | 1% de collecte | 🌍 Pari sur la reprise du tourisme international |
🔎 À retenir : En 2025, les SCPI diversifiées et thématiques santé/logistique tirent leur épingle du jeu grâce à leur adaptabilité. Le bureau traditionnel reste en perte de vitesse sauf stratégie ESG ciblée.
Panorama du marché des SCPI en 2025
Au 31 décembre 2024, les SCPI cumulent une capitalisation de 88,59 milliards d’euros. Ce recul modéré est principalement dû à une baisse de 4,5 % du prix moyen des parts, tandis que la collecte nette reste positive. Ce phénomène masque une dynamique contrastée entre les acteurs historiques et les SCPI diversifiées récemment créées.
La collecte brute 2024 (4,7 milliards d’euros) confirme l’évolution des préférences des investisseurs :
- 68 % des fonds vont vers les SCPI diversifiées
- 14 % vers les SCPI bureaux contre 30 % en 2023
- 7 % vers santé et éducation
Cette redistribution reflète un recentrage stratégique sur des classes d’actifs plus résilientes, et une confiance renforcée accordée aux modèles hybrides et flexibles.
Contexte économique et immobilier 2024–2025
Le marché de l’immobilier tertiaire français subit depuis deux ans une contraction des prix, marquée par le resserrement du crédit et une prudence accrue des institutionnels. En parallèle, les SCPI bénéficient du retour d’un pouvoir d’arbitrage accru sur certains segments en tension, notamment le bureau et la logistique.
L’inflation plus modérée, combinée à des taux d’intérêt stabilisés voire légèrement en repli, donne un souffle aux porteurs de parts désireux d’entrer sur des niveaux de rendement plus favorables. Le différentiel entre taux de rendement des SCPI et OAT à 10 ans redevient attractif.
Qu’est-ce qu’une classe d’actifs en SCPI ?
Une classe d’actifs correspond à une typologie précise de biens immobiliers dans lesquels la SCPI investit. Chaque catégorie répond à des logiques économiques, locatives et réglementaires très différentes :
- Bureaux : exposés au cycle économique
- Logistique : sensibles aux flux de consommation et au e-commerce
- Santé : portés par le vieillissement de la population
- Commerces : dépendants du pouvoir d’achat
- Hôtellerie : cyclique et lié au tourisme international
Les SCPI les plus récentes tendent à panacher plusieurs segments pour amortir la volatilité conjoncturelle et sectorielle.
Méthodologie : comment comparer les performances par classe d’actifs ?
Les comparaisons reposent sur plusieurs indicateurs clés :
- Taux de Distribution (TD) : dividendes / valeur de part, exprimé en %
- Taux de Rendement Interne (TRI) moyen glissant
- Taux d’Occupation Financier (TOF)
- Évolution du prix de part sur 12 ou 36 mois
À ces indicateurs financiers s’ajoutent des critères qualitatifs : diversification locative, nature des baux, exposition à l’international. Plusieurs gestionnaires comme EPSICAP proposent des analyses croisées permettant d’apprécier la solidité des portefeuilles dans le temps.
Bureaux : reprise sélective ou mutation structurelle ?
Les SCPI de bureaux ont perdu de leur attractivité en 2023–2024, ne représentant plus que 14 % de la collecte. Pourtant, elles conservent une part majoritaire de la capitalisation totale (53 %). La difficulté à repositionner des actifs anciens ou mal situés explique ce désamour.
En revanche, certaines stratégies ciblées confirment leur pertinence :
- Bureaux prime à Paris ou grandes métropoles européennes
- Actifs requalifiés ESG avec labellisation environnementale
« Ce sont les immeubles neufs ou restructurés avec une certification qui continuent à attirer de bons locataires avec des loyers solides » — Analyste SCPI
Mon conseil : évitez les SCPI 100% bureaux sauf si elles visent exclusivement des emplacements prime. Une gestion dynamique des cessions-acquisitions sera décisive pour maintenir les niveaux de rendements en 2025.
Logistique & locaux d’activités : l’âge d’or se prolonge ?
Les SCPI tournées vers la logistique et les locaux d’activités se maintiennent avec 5 % de la collecte brute en 2024. Ce chiffre stable traduit une demande locative toujours forte sur ces typologies à usage industriel ou e-commerce, bien que leur valorisation ralentisse.
Les actifs « last mile » situés à proximité des aires urbaines continuent de générer des loyers dynamiques. Attention toutefois à la montée des vacants dans les zones périphériques mal desservies.
« Les entrepôts bien situés avec une base logistique urbaine gardent un profil très défensif, même en période creuse » — Gestionnaire d’actifs logistiques
Résidentiel & coliving : une valeur refuge anticyclique ?
La part des SCPI résidentielles reste faible dans la collecte (2 %), mais leur potentiel se renforce avec la crise du logement et la raréfaction de l’offre locative abordable. Le coliving et les studios étudiants affichent un bon taux d’occupation.
Certains véhicules exploitent la fiscalité avantageuse du LMNP ou la rénovation urbaine (Pinel, Denormandie). Le modèle reste toutefois dépendant d’une gestion intensive et locale.
Santé & médico-social : résilience éprouvée
Les SCPI thématiques santé/éducation captent 7 % de la collecte, en baisse, mais présentent des fondamentaux très solides. La démographie vieillissante en Europe et la pénurie de structures adaptées créent une tension locative favorable à long terme.
Les rendements observés vont de 4,5 % à 6,2 % selon le type d’actif : cliniques, EHPAD, résidences seniors, laboratoires…
| Type d’actif | Rendement net |
|---|---|
| Cliniques privées | 5,8 % – 6,2 % |
| Résidences seniors | 4,5 % – 5,8 % |
| Cabinets médicaux | 4,8 % – 5,4 % |
| Laboratoires | 5,2 % – 5,9 % |
Commerce & retail parks : l’effet rebond
Le commerce revient timidement avec 3 % de collecte. Si les centres-villes restent sous tension, les retail parks en périphérie et retail mixte (alimentaire + services) retrouvent leur dynamique locative.
Les SCPI spécialisées sur des enseignes à forte notoriété ou des franchises nationales obtiennent une plus grande résilience, grâce à des baux stables et peu sensibles aux aléas de la conjoncture.
Hôtellerie & tourisme : pari sur la reprise mondiale
La part des SCPI axées hôtellerie reste marginale (1 %), mais certains acteurs misent sur la reprise du tourisme post-covid, surtout dans les pays du Sud et en zone OCDE. Les actifs haut de gamme ou en zones balnéaires tirent leur épingle du jeu.
« Les flux touristiques retrouvent leurs niveaux de 2019 en Espagne et au Portugal, avec une hausse du RevPAR dans les hôtels 4 étoiles » — Gestionnaire hôtelier SCPI
Rappel : investissement long terme, risque de perte en capital.
